📄 부동산 계약서 읽는 법: 초보자를 위한 조항별 해석 가이드

 

 

 

✅ 도장 찍기 전에 ‘이 조항들’ 꼭 봐야 합니다!

처음 집을 구하는 청년, 자취생, 사회초년생이라면
부동산 계약서만 보면 긴장부터 되죠.

“어디에 도장 찍어야 해?”
“특약은 뭐고, 해지 조항은 또 뭐야?”
“그냥 공인중개사 말 믿어도 되는 거 아닌가…”

그런데 진짜 중요한 건,
계약서에 적힌 작은 글자 하나가 수백만 원을 바꿀 수 있다는 점이에요.

오늘은 ✔ 계약서 조항별 의미
✔ 놓치기 쉬운 핵심 문구
✔ 실제 계약서 작성 시 체크포인트
를 중심으로 정리해 드릴게요!

 

 

 

🧾 부동산 계약서, 기본 구성은 이렇게 되어 있어요

항목	설명
① 임대인·임차인 정보	집주인과 세입자 이름, 주소, 연락처 등
② 부동산 표시	주소, 동·호수, 등기부 상 정보
③ 보증금 및 월세	금액, 납부일자, 납부방법
④ 계약기간	통상 2년 기준, 시작일과 종료일
⑤ 계약금/중도금/잔금	지급일과 금액
⑥ 특약사항	추가로 합의한 내용 (매우 중요!)
⑦ 해약·해지 조항	계약 위반 시 책임 및 해지 조건
⑧ 전입신고 및 확정일자	전세금 보호를 위한 필수 절차 안내
⑨ 중개보수	중개수수료 금액 및 부담 주체

 

 

 

 

 

📌 조항별 해석 가이드: 꼭 알아야 할 포인트

1️⃣ 계약기간 조항

예시 문구:
“2025년 4월 30일부터 2027년 4월 29일까지 2년간으로 한다.”

✅ 2년 미만도 가능하지만, 세입자가 원하면 2년 자동 연장 가능(주택임대차보호법)
✅ 계약 시작일이 전입신고일보다 늦어지면 보증금 보호에 불이익 가능성 있음 → 주의!

 

2️⃣ 보증금 및 월세 조항

예시 문구:
“보증금 일금 삼천만 원정(₩30,000,000), 월세 일금 사십만 원정(₩400,000)”

✅ 숫자와 한글 금액이 반드시 일치해야 하며, 다를 경우 한글 금액이 우선!
✅ 월세 납입일은 '매월 1일'처럼 구체적으로 명시돼야 분쟁 방지

 

3️⃣ 계약금/중도금/잔금 조항

예시 문구:
“계약금 300만 원은 계약일에 지급하고, 잔금 2,700만 원은 입주일에 지급한다.”

✅ 입주 전 잔금 지급을 요구하는 조항은 위험 → “잔금은 열쇠 수령 시 지급”으로 수정
✅ 돈 지급 일정과 입주 일정은 항상 연결해서 생각할 것

 

4️⃣ 특약사항 조항

예시 문구:
“입주 전 보일러 점검 및 세면대 교체 완료하기로 함.”
“임대인이 보일러, 수도 고장 시 3일 내 수리하기로 함.”

✅ 가장 중요한 조항 중 하나!
→ 말로만 합의하지 말고, 반드시 특약란에 기재!
✅ 도배/청소/가구 유무 등도 모두 명시 가능

 

5️⃣ 해지 조항

예시 문구:
“계약 기간 내 중도 해지 시 위약금은 잔여 월세의 3개월치로 한다.”

✅ 이 문구가 없으면, 중도 해지 시 법적 분쟁 소지 있음
✅ 퇴거 시 ‘몇 일 전까지’ 통보해야 하는지도 함께 명시되면 좋아요

 

6️⃣ 중개보수 조항

예시 문구:
“임차인이 공인중개사에게 25만 원의 보수를 지급한다.”

✅ 법정 중개 수수료 기준 이상을 요구하면 불법
→ 부동산 중개보수 계산기 활용 추천
✅ 보수는 잔금 지급일에 지불하는 것이 일반적

 

 

 

 

 

 

 

 

🕵️‍♀️ 자주 나오는 헷갈리는 조항 해석 예시

 

❓ “계약 해지 시 위약금은 보증금의 10%로 한다.”
→ 중도 해지 시, 보증금에서 10%를 깎겠다는 의미. 너무 과하니 조정 가능.

❓ “전입신고 및 확정일자는 임차인이 책임진다.”
→ 세입자가 직접 전입신고하고 보증금 보호 절차를 밟아야 함. 당연한 내용이지만 확인 필수!

❓ “보일러, 수도 등 고장 시 7일 내 수리한다.”
→ 수리 지연에 따른 피해 발생 시 입증 어려움. “3일 내 수리”로 구체화 추천.

 

 

 

📋 계약서 작성 전·후 꼭 체크해야 할 5가지

1. 등기부등본 확인 → 집주인 명의 일치 확인
2. 계약서에 도장(또는 서명)은 자필로, 그리고 한 번 더 확인
3. 특약사항은 직접 입력 or 손글씨로 쓰는 것도 안전
4. 계약서 원본 2부 → 임차인 & 임대인 각 1부 보관
5. 전입신고와 확정일자는 잔금 지급 후 즉시!

 

 

✅ 결론: 계약서는 ‘믿음’이 아니라 ‘기록’으로 지킨다

처음엔 어렵고 딱딱하게 느껴지지만,
계약서는 결국 내 돈과 내 권리를 지키는 문서입니다.

✔ 말로 한 건 법적 효력이 없고,
✔ 계약서에 적힌 대로만 집행됩니다.

“한 줄 잘못 읽으면 몇 백만 원 손해,
한 줄 잘 써두면 몇 백만 원 지킬 수 있습니다.”

이제는 도장 찍기 전에 계약서부터 제대로 읽어보세요.
지금 이 글이 그 시작이 되어줄게요.

 

 

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❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 계약서 사본만 줬는데 괜찮나요?

A. 원본 2부 중 1부를 직접 받아야 합니다.
사본만 받으면 추후 분쟁 시 불리할 수 있어요.

 

Q2. 계약서 도장은 인감이 아니어도 되나요?

A. 네! 자필 서명 또는 본인이 직접 찍은 도장으로 충분합니다.
다만 계약 당사자가 직접 해야 하며, 대리 계약 시 위임장이 필요합니다.

 

Q3. 특약사항은 꼭 손으로 써야 하나요?

A. 법적으로는 타이핑도 가능하지만,
위조 우려나 책임소재 명확화를 위해 손글씨로 쓰는 게 가장 안전합니다.

 

Q4. 확정일자는 꼭 받아야 하나요?

A. 네! 확정일자 없으면 전세보증금 보호를 못 받을 수 있어요.
계약서 + 전입신고 + 확정일자 이 3가지는 반드시 함께!

 

Q5. 계약서에 이상한 조항이 있는데 수정 요청해도 되나요?

A. 당연합니다. 계약은 ‘합의’이며, 강요가 아닙니다.
내용이 마음에 안 들면 직접 조정 요청하세요.